Ihre Fragen, unsere Antworten
Der monatlich zu zahlende Gesamtbetrag, der landläufig als „Miete“ bezeichnet wird, setzt sich aus Einzelkomponenten zusammen. Bei einer Genossenschaft, wie der EWG wird diese „Miete“ übrigens als „Nutzungsgebühr“ bezeichnet. Wir versuchen nun in vereinfachter Form Ihnen zu erklären, wie dieser Betrag zustande kommt.
Kaltmiete (Einzel- oder Grundnutzungsgebühr) + Nebenkosten = Miete (Nutzungsgebühr)
Diese einfache Formel bestimmt Ihre monatlich insgesamt zu zahlende Nutzungsgebühr. Wir verwenden zukünftig immer die für die EWG relevanten Bezeichnungen, also Nutzungsgebühr statt Miete.
Die Einzel- oder Grundnutzungsgebühr
Das ist der Betrag, der bei der Finanzierung der Wohnung nach gesetzlichen Grundlagen ermittelt wird, von einer öffentlichen Stelle genehmigt wird oder aber sich innerhalb eines Mietspiegels ableiten lässt. Welcher Weg zur Ermittlung Ihrer Nutzungsgebühr herangezogen wurde, wird durch die Förderung des Objektes vorgegeben. Bei sogenannten „Öffentlich geförderten“ Objekte bedürfen die Nutzungsgebühren der Genehmigung durch die Stadt Hagen, sogenannte „Bewilligungsmieten“, auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Diese Berechnung wird auch allgemeingültig bei einer professionellen Wohnungsvermietung herangezogen um eine Nutzungsgebühr zu errechnen, die die laufenden Kosten der Wohnung decken kann.
Eine Wohnung kostet immer Geld, auch wenn man meint, diese Kosten seien durch die „Nebenkosten“ abgegolten. Das stimmt nicht. Um eine Wohnung zu erstellen, musste dafür Kapital vorhanden sein. Entweder eigenes Kapital, was dann nicht mehr auf der Bank liegt und Zinsen bringt, oder aber ein Darlehn, für das man Zinsen zahlen muss. In beiden Fällen verursacht das aufgewendete Kapital also Kosten. Darüber hinaus muss man berücksichtigen, dass die Wohnung im Laufe der Zeit immer wieder kleinen Reparaturen unterliegt. Dafür muss eine Rücklage angelegt werden, um laufende Reparaturen der Wohnungen auch bezahlen zu können. Das gleiche gilt für den Verwaltungsaufwand und weitere kalkulierbare Kosten im „Leben“ einer Wohnung. Alle diese Berechnungen fließen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein und unter dem Strich ermittelt sich ein Betrag, der Ihre Wohnung kosten muss, damit Sie bis ins hohe Alter in dieser Wohnung wohnen können.
Solche Kalkulationen macht natürlich nicht der private Vermieter, der seine nicht genutzte Wohnung im eigenen Haus vermietet. Daher wird in den Städten und Gemeinden ein Mietspiegel erhoben. Durch Abfragen aller Mieten in einer Stadt werden so Mittelwerte für Gebäude unterschiedlichsten Alters und Ausstattung ermittelt, die als Basis für eine Mietberechnung angesetzt werden können. Natürlich sind solche Zahlen dann nur Durchschnittswerte vergleichbarer Wohnungen, aber Sie garantieren auch, dass eine Miete nicht zu hoch oder auch zu niedrig ausfällt.
Denn auch unter einer zu niedrigen Miete würde der Mieter leiden, weil der Vermieter irgendwann die laufenden Kosten der Wohnung nicht mehr bezahlen könnte, und somit die Wohnung irgendwann nicht mehr bewohnbar ist.
Wir bei der EWG als ehemalige gemeinnützige Genossenschaft schlagen auf den ermittelten Betrag keinen Gewinn auf. Alle von uns berechneten Nutzungsgebühren dienen also nur dem Fortbestand des Hausbesitzes und der Genossenschaft.
Die Nebenkosten
Die Nebenkosten sind jährlich oder turnusmäßig wiederkehrende Kosten für Pflege und Unterhaltung der Wohnung, sowie ggf. für Energieverbrauch und weitere Dienstleistungen (z.B. TV oder Aufzug). Auch Kosten für Gebäudeversicherungen, Müllabfuhr und andere städtische Kosten zählen dazu. Die Abrechnung kann jährlich erfolgen und somit anhand der Vorjahreswerte eine monatliche Vorauszahlung erhoben werden. In vereinzelten Fällen kann auch ein Pauschalbetrag vereinbart sein. Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag das Wort „Vorauszahlung“ finden, werden die Nebenkosten abgerechnet, haben Sie die Formulierung „Pauschale“, dann ist dieser Betrag aufgrund Erfahrungswerten feststehend und es erfolgt auch keine Abrechnung.
Durch die ständig gestiegenen Energiekosten (Strom, Gas usw.) und auch gestiegene Kosten der Dienstleistungen (Müllabfuhr usw.) werden in den letzten Jahren die Nebenkosten zur „zweiten Miete“. Weil der Betrag manchmal mittlerweile an den Betrag der Nutzungsgebühr heranreicht oder diesen sogar übertrifft. Es gibt auch Mischformen, wo Teile von Nebenkosten in einer sogenannten Teilinklusivmiete enthalten sind.
Wichtig ist: Die Nebenkosten sind „durchlaufende Posten“, die vom Vermieter wieder an Dritte bezahlt werden müssen. Und zwar auch dann, wenn der Mieter aus welchen Gründen auch immer diese nicht bezahlen sollte.
Neben diesen klassischen Nebenkosten, sind auch noch weitere Umlagen denkbar, die im Einzelfall eine Besonderheit der Wohnung oder des Mieters darstellen.
Ihre Gesamt-Nutzungsgebühr
Dieser Betrag setzt sich also aus der Einzel- oder Grundnutzungsgebühr „plus“ den Nebenkosten zusammen. Eventuell können noch weitere vereinbarte Pauschalen oder Umlagen hinzukommen. Sei es eine Fehlbelegungsabgabe, die an die Stadt zu zahlen ist, weil das Einkommen der Familie ein förderungswürdiges Maß übersteigt, sei es die Benutzung von Mobiliar, sei es ein Hausnotruf um nur ein paar Beispiele zu nennen.
Der Endbetrag ist bei der EWG dann der Betrag, den uns die Wohnung kostet um Ihnen weiterhin versprechen zu können: „Gut und sicher wohnen bis ins hohe Alter!“
